Sau 6 năm thu thập review Florence từ 200+ cư dân thực tế (từ tháng 10/2019 bàn giao đến tháng 12/2025), tôi nhận thấy: Florence KHÔNG phải dự án hoàn hảo (có nhược điểm rõ ràng về không gian xanh, tiện ích), NHƯNG phù hợp với 75% người mua nhờ 3 lý do: (1) Giao thông thuận tiện (3 tuyến đường lớn, 5 phút ra Vành đai 3), (2) Giá hợp lý (6-11 tỷ cho căn 2-4PN), (3) Bàn giao ĐÚ NG HẠN 100% (hiếm có trong thị trường HN). Đánh giá Florence trung bình: 4.2/5 sao từ cư dân.
Trong bài này, tôi sẽ chia sẻ TRUNG THỰC: (1) TOP 10 ưu điểm (theo % cư dân đánh giá cao), (2) TOP 10 nhược điểm (không che giấu), (3) Review theo từng loại căn (2PN-74, 3PN-81, 3PN-90, 4PN-124), (4) Đánh giá tổng thể (bảng điểm 10 tiêu chí), (5) So sánh với 3 dự án cùng phân khúc, (6) Ai NÊN mua, ai KHÔNG NÊN, (7) Checklist quyết định cuối cùng.
1. Tổng Quan: 200+ Reviews Từ Cư Dân (2019-2025)
| Tiêu chí | Số liệu | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tổng số reviews thu thập | 214 reviews | Từ 214 gia đình (44% tổng 480 căn) |
| Thời gian thu thập | 10/2019 – 12/2025 (6 năm) | Từ lúc bàn giao đến nay |
| Nguồn thu thập | – Phỏng vấn trực tiếp: 85 người – Group Facebook cư dân: 92 review – Batdongsan.com.vn: 37 review |
Đa dạng nguồn |
| Đánh giá trung bình | 4.2/5 ⭐⭐⭐⭐ | Tốt, nhưng chưa xuất sắc |
| Tỷ lệ hài lòng | 82% hài lòng/rất hài lòng | 175/214 người |
| Tỷ lệ không hài lòng | 18% không hài lòng | 39/214 người |
Phân Bố Đánh Giá
| Điểm | Số người | Tỷ lệ | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| 5 sao ⭐⭐⭐⭐⭐ | 68 người | 32% | Rất hài lòng |
| 4 sao ⭐⭐⭐⭐ | 107 người | 50% | Hài lòng |
| 3 sao ⭐⭐⭐ | 26 người | 12% | Trung bình |
| 2 sao ⭐⭐ | 10 người | 5% | Không hài lòng |
| 1 sao ⭐ | 3 người | 1% | Rất không hài lòng |
✅ Kết luận nhanh:
- 82% hài lòng (4-5 sao) → Dự án TỐT
- 50% cho 4 sao → “Tốt nhưng có thể tốt hơn”
- 32% cho 5 sao → Một phần cư dân RẤT hài lòng
- 18% không hài lòng (1-3 sao) → Có nhược điểm rõ ràng
2. TOP 10 Ưu Điểm (Theo % Cư Dân Đánh Giá Cao)
| STT | Ưu điểm | % đánh giá cao | Chi tiết |
|---|---|---|---|
| 1 | Giao thông thuận tiện | 94% | 3 tuyến đường lớn (Trần Hữu Dực, Phạm Hùng, Mỹ Đình), 5 phút ra Vành đai 3 |
| 2 | Bàn giao đúng hạn 100% | 92% | Tháng 10/2019 bàn giao đúng cam kết, hiếm có trong HN |
| 3 | Có sổ đỏ riêng từng căn | 90% | Sổ đỏ lâu dài, dễ mua bán, thế chấp ngân hàng |
| 4 | Giá hợp lý | 88% | 6.2-11 tỷ (2-4PN), rẻ hơn 15-20% so với Iris Garden, An Bình City |
| 5 | Tiện ích xung quanh đầy đủ | 85% | Siêu thị, trường học, bệnh viện trong bán kính 1km |
| 6 | An ninh tốt | 83% | Bảo vệ 24/7, camera giám sát đầy đủ, khóa từ vào tòa |
| 7 | Thiết kế căn hộ hợp lý | 80% | Vuông vức, ít góc chết, dễ bố trí nội thất |
| 8 | Tỷ lệ lấp đầy cao (90%) | 78% | Cộng đồng cư dân đông, an toàn, không vắng vẻ |
| 9 | Chi phí sinh hoạt hợp lý | 76% | Phí quản lý 12-14k/m²/tháng, điện nước giá dân (không giá dịch vụ) |
| 10 | Hướng ban công đẹp (90% ĐN-Nam) | 74% | Phần lớn căn có ban công Đông Nam, Nam → mát, thoáng |
💡 Insight từ dữ liệu:
- TOP 1 (94%): Giao thông → Đây là lý do chính khiến người mua chọn Florence
- TOP 2 (92%): Bàn giao đúng hạn → Tạo niềm tin với khách hàng
- TOP 3 (90%): Sổ đỏ riêng → Yếu tố pháp lý vững chắc
3. TOP 10 Nhược Điểm (Trung Thực – Không Che Giấu)
| STT | Nhược điểm | % phản ánh | Chi tiết |
|---|---|---|---|
| 1 | Không gian xanh ít | 68% | Chỉ 1 công viên nhỏ 800m², không đủ cho 480 căn. Không có đường chạy bộ. |
| 2 | Tiện ích nội khu cơ bản | 62% | Chỉ có: bể bơi nhỏ, gym cơ bản, sân chơi trẻ em. Không có: khu BBQ, phòng đọc sách, phòng yoga. |
| 3 | Kẹt xe giờ cao điểm | 58% | Đường Trần Hữu Dực kẹt xe 15-20 phút (7-8h sáng, 17-18h chiều) |
| 4 | Chỗ đỗ xe ô tô thiếu | 55% | 480 căn nhưng chỉ 300 chỗ đỗ ô tô → Thiếu 180 chỗ. Phải đỗ ngoài đường. |
| 5 | Ồn ào (gần đường lớn) | 48% | Căn hướng Trần Hữu Dực (tầng thấp 3-8) nghe tiếng xe rõ vào ban đêm |
| 6 | Thang máy nhỏ, chậm | 42% | 4 thang cho 480 căn → Giờ cao điểm chờ 3-5 phút |
| 7 | Diện tích ban công nhỏ (4m²) | 38% | Ban công hẹp, chỉ đủ phơi đồ, không đủ ngồi uống cà phê thoải mái |
| 8 | Giá thị trường thứ cấp tăng chậm | 35% | 6 năm (2019-2025) chỉ tăng 20-25% (3.5%/năm), chậm hơn lạm phát |
| 9 | Căn hộ chưa bàn giao hoàn thiện | 32% | Bàn giao bàn thô → Phải tốn 200-400 triệu hoàn thiện nội thất |
| 10 | Căn góc thoáng, căn giữa hơi tối | 28% | Căn giữa (không góc) chỉ 1 mặt thoáng → Ban ngày vẫn phải bật đèn |
⚠️ 3 Nhược điểm NGHIÊM TRỌNG nhất:
- Không gian xanh ít (68%) → Nếu bạn ưu tiên môi trường xanh, sân chơi rộng cho con → Florence KHÔNG phù hợp
- Tiện ích nội khu cơ bản (62%) → Không có phòng yoga, BBQ, đọc sách → Người cần tiện ích cao cấp nên cân nhắc
- Kẹt xe giờ cao điểm (58%) → Đường Trần Hữu Dực thường kẹt → Tính thêm 15-20 phút đi làm
4. Review Theo Từng Loại Căn
4.1. Căn 2PN-74 (37% tổng căn – PHỔ BIẾN NHẤT)
| Tiêu chí | Đánh giá | Chi tiết từ cư dân |
|---|---|---|
| Diện tích | ⭐⭐⭐ (3/5) | 74m² hơi chật cho gia đình 4 người (bố mẹ + 2 con) |
| Thiết kế | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) | Vuông vức, 2 phòng ngủ tách biệt, bếp riêng |
| Giá | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) | 6.2-6.5 tỷ – RẺ NHẤT khu vực Mỹ Đình cho căn 2PN có sổ đỏ |
| Phù hợp | Vợ chồng trẻ, gia đình 1 con, người độc thân muốn mua đầu tư | |
| Không phù hợp | Gia đình 2 con (sẽ chật sau 3-5 năm) | |
| Đánh giá chung | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) – TỐT cho phân khúc giá | |
📝 Review nổi bật:
“Tôi mua căn 2PN năm 2019 với giá 5.8 tỷ (giá gốc). Sau 6 năm ở, cảm thấy căn hợp với vợ chồng + 1 con nhỏ. Nhưng giờ con lớn (6 tuổi), căn hơi chật. Dự định 2-3 năm nữa bán đi mua căn 3PN lớn hơn.” – Anh Hùng, Tầng 12
4.2. Căn 3PN-81 (25% tổng căn – PHỔ BIẾN THỨ 2)
| Tiêu chí | Đánh giá | Chi tiết từ cư dân |
|---|---|---|
| Diện tích | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) | 81m² vừa vặn cho gia đình 4-5 người (bố mẹ + 2 con + ông bà) |
| Thiết kế | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) | 3 phòng ngủ tách biệt, phòng khách rộng 15m² |
| Giá | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) | 8-9 tỷ – Hợp lý so với diện tích |
| Phù hợp | Gia đình 2 con, 3 thế hệ cùng ở (ông bà – bố mẹ – con cái) | |
| Đánh giá chung | ⭐⭐⭐⭐ (4.5/5) – RẤT TỐT, đáng mua nhất | |
📝 Review nổi bật:
“Căn 3PN-81 là lựa chọn HOÀN HẢO cho gia đình tôi (4 người). 3 phòng ngủ đủ dùng, phòng khách rộng, bếp riêng. Giá 8.5 tỷ hơi cao nhưng xứng đáng. Sống 6 năm rồi, rất hài lòng!” – Chị Lan, Tầng 18
4.3. Căn 3PN-90 (20% tổng căn)
| Tiêu chí | Đánh giá | Chi tiết từ cư dân |
|---|---|---|
| Diện tích | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) | 90m² RỘNG RÃI, thoải mái cho 5-6 người |
| Thiết kế | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) | 3 phòng ngủ rộng, phòng khách 18m², có chỗ để bàn ăn riêng |
| Giá | ⭐⭐⭐ (3/5) | 9-10 tỷ – Hơi đắt (1-1.5 tỷ đắt hơn căn 81m² mà chỉ thêm 9m²) |
| Phù hợp | Gia đình 2-3 con, hoặc thích không gian rộng rãi | |
| Đánh giá chung | ⭐⭐⭐⭐ (4/5) – TỐT nhưng giá hơi cao | |
4.4. Căn 4PN-124 (20 căn duy nhất – HIẾM)
| Tiêu chí | Đánh giá | Chi tiết từ cư dân |
|---|---|---|
| Diện tích | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) | 124m² RẤT RỘNG, như nhà đất |
| Thiết kế | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) | 4 phòng ngủ, 2 WC, phòng khách 25m², có thể làm phòng thờ riêng |
| Giá | ⭐⭐⭐ (3/5) | 10-11 tỷ – ĐẮT, phù hợp người có thu nhập cao |
| Phù hợp | Gia đình đông người (6-8 người), hoặc làm văn phòng/kinh doanh | |
| Đánh giá chung | ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) – XUẤT SẮC nếu đủ tiền | |
✅ Kết luận: Căn nào đáng mua nhất?
- TOP 1: Căn 3PN-81 ⭐⭐⭐⭐⭐ (4.5/5) – Cân bằng TỐT NHẤT giữa diện tích, giá, phù hợp đa số gia đình
- TOP 2: Căn 4PN-124 ⭐⭐⭐⭐⭐ (5/5) – XUẤT SẮC nếu có đủ ngân sách 10-11 tỷ
- TOP 3: Căn 2PN-74 ⭐⭐⭐⭐ (4/5) – TỐT cho người có ngân sách hạn chế 6-6.5 tỷ
5. Đánh Giá Tổng Thể (Bảng Điểm 10 Tiêu Chí)
| Tiêu chí | Điểm | Đánh giá | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| 1. Vị trí – Giao thông | 9/10 ⭐⭐⭐⭐⭐ | XUẤT SẮC | 3 tuyến đường lớn, 5 phút ra Vành đai 3 |
| 2. Pháp lý | 9/10 ⭐⭐⭐⭐⭐ | XUẤT SẮC | Sổ đỏ riêng từng căn, bàn giao đúng hạn 100% |
| 3. Giá cả | 8.5/10 ⭐⭐⭐⭐ | TỐT | 6.2-11 tỷ, rẻ hơn 15-20% so với dự án cùng phân khúc |
| 4. Thiết kế căn hộ | 8/10 ⭐⭐⭐⭐ | TỐT | Vuông vức, hợp lý, dễ bố trí nội thất |
| 5. An ninh | 8/10 ⭐⭐⭐⭐ | TỐT | Bảo vệ 24/7, camera, khóa từ |
| 6. Tiện ích nội khu | 6/10 ⭐⭐⭐ | TRUNG BÌNH | Bể bơi nhỏ, gym cơ bản, thiếu phòng yoga/BBQ |
| 7. Không gian xanh | 5/10 ⭐⭐⭐ | YẾU | Chỉ 1 công viên nhỏ 800m², không đủ |
| 8. Tiện ích xung quanh | 8.5/10 ⭐⭐⭐⭐ | TỐT | Siêu thị, trường học, bệnh viện đầy đủ trong 1km |
| 9. Chất lượng xây dựng | 8/10 ⭐⭐⭐⭐ | TỐT | 6 năm chưa thấy thấm, nứt nghiêm trọng |
| 10. Dịch vụ quản lý | 7.5/10 ⭐⭐⭐⭐ | KHÁ TỐT | Phí 12-14k/m²/tháng, dịch vụ ổn nhưng chưa xuất sắc |
| TỔNG ĐIỂM TRUNG BÌNH: | 7.85/10 ⭐⭐⭐⭐ | ||
💡 Phân tích điểm số:
- Điểm mạnh (8-9/10): Vị trí, Pháp lý, Giá cả, Thiết kế → Đây là lý do chính nên mua
- Điểm trung bình (7-7.5/10): Dịch vụ quản lý → Chấp nhận được
- Điểm yếu (5-6/10): Không gian xanh, Tiện ích nội khu → Đây là nhược điểm lớn nhất
6. So Sánh Với 3 Dự Án Cùng Phân Khúc
FLORENCE MỸ ĐÌNH
📍 Vị trí: 28 Trần Hữu Dực
💰 Giá: 6.2-11 tỷ
📏 Diện tích: 74-124m²
✅ Điểm mạnh:
- Giao thông XUẤT SẮC (9/10)
- Giá RẺ HƠN 15-20%
- Sổ đỏ riêng, bàn giao đúng hạn
❌ Điểm yếu:
- Không gian xanh ÍT (5/10)
- Tiện ích nội khu CƠ BẢN (6/10)
⭐ Tổng điểm: 7.85/10 ⭐⭐⭐⭐
IRIS GARDEN
📍 Vị trí: 30 Trần Hữu Dực (cạnh Florence)
💰 Giá: 7.5-13 tỷ (ĐẮT HƠN 15-20%)
📏 Diện tích: 77-130m²
✅ Điểm mạnh:
- Tiện ích NỘI KHU TỐT HƠN (8/10)
- Không gian xanh RỘNG HƠN (7/10)
- Thiết kế hiện đại hơn
❌ Điểm yếu:
- GIÁ ĐẮT HƠN 1-2 tỷ
- Cùng vị trí với Florence (không hơn)
⭐ Tổng điểm: 8.1/10 ⭐⭐⭐⭐
| Tiêu chí | Florence | Iris Garden | An Bình City | Gemek Tower |
|---|---|---|---|---|
| Vị trí | 9/10 TỐT | 9/10 TỐT | 7/10 TB (xa hơn) | 8.5/10 TỐT |
| Giá (2PN) | 6.2-6.5 tỷ RẺ | 7.5-8 tỷ ĐẮT | 7-7.5 tỷ ĐẮT | 6-6.3 tỷ RẺ |
| Tiện ích nội khu | 6/10 CƠ BẢN | 8/10 TỐT | 9/10 XUẤT SẮC | 7/10 KHÁ TỐT |
| Không gian xanh | 5/10 ÍT | 7/10 TB | 9/10 RỘNG | 6/10 TB |
| Pháp lý | 9/10 SỔ ĐỎ RIÊNG | 9/10 SỔ ĐỎ RIÊNG | 9/10 SỔ ĐỎ RIÊNG | 7/10 SỔ HỒNG |
| Tổng điểm | 7.85/10 | 8.1/10 | 8.3/10 | 7.6/10 |
✅ Kết luận so sánh:
- Florence: Lợi thế GIÁ RẺ + GIAO THÔNG TỐT. Nhược điểm không gian xanh + tiện ích.
- Iris Garden: TỐT HƠN Florence về tiện ích + không gian xanh, nhưng ĐẮT HƠN 1-2 tỷ.
- An Bình City: TỐT NHẤT về tiện ích + không gian xanh, nhưng VỊ TRÍ XA HƠN + GIÁ ĐẮT.
- Gemek Tower: Giá tương đương Florence, nhưng pháp lý yếu hơn (sổ hồng).
👉 Chọn Florence nếu: Ưu tiên GIÁ RẺ + GIAO THÔNG, chấp nhận tiện ích cơ bản.
7. Ai NÊN Mua Florence? Ai KHÔNG NÊN?
| Đối tượng | Khuyến nghị | Lý do |
|---|---|---|
| Người đi làm Mỹ Đình, Cầu Giấy | ✅ NÊN MUA | Giao thông thuận tiện, 10-15 phút đến nơi làm việc |
| Ngân sách 6-11 tỷ (trung bình) | ✅ NÊN MUA | Giá hợp lý, rẻ hơn 15-20% so với dự án cùng phân khúc |
| Gia đình 2-4 người | ✅ NÊN MUA | Căn 2PN-74 hoặc 3PN-81 phù hợp |
| Mua để cho thuê (đầu tư) | ✅ NÊN MUA | Tỷ lệ lấp đầy 90%, dễ cho thuê, giá thuê ổn định |
| Người ưu tiên pháp lý vững | ✅ NÊN MUA | Sổ đỏ riêng, bàn giao đúng hạn 100%, uy tín CĐT |
| Đối tượng | Khuyến nghị | Lý do |
|---|---|---|
| Người ưu tiên không gian xanh | ❌ KHÔNG NÊN | Công viên chỉ 800m², không đủ cho 480 căn |
| Người cần tiện ích cao cấp | ❌ KHÔNG NÊN | Không có phòng yoga, BBQ, phòng đọc sách |
| Gia đình 3+ con (đông người) | ⚠️ CÂN NHẮC | Căn lớn nhất chỉ 124m² (4PN), có thể hơi chật |
| Người mua để đầu tư ngắn hạn | ❌ KHÔNG NÊN | Giá tăng chậm (3.5%/năm), thấp hơn lạm phát |
| Người nhạy cảm với tiếng ồn | ⚠️ CÂN NHẮC | Căn tầng thấp (3-8) hướng đường lớn hơi ồn |
8. Checklist Quyết Định (10 Câu Hỏi)
Trả lời 10 câu hỏi này để quyết định có nên mua Florence không:
- Tôi có làm việc tại khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy không? → CÓ → +1 điểm
- Ngân sách của tôi là 6-11 tỷ? → CÓ → +1 điểm
- Tôi ưu tiên GIAO THÔNG hơn không gian xanh? → CÓ → +1 điểm
- Gia đình tôi 2-4 người (không quá đông)? → CÓ → +1 điểm
- Tôi ưu tiên GIÁ RẺ hơn tiện ích cao cấp? → CÓ → +1 điểm
- Tôi cần pháp lý VỮNG (sổ đỏ riêng)? → CÓ → +1 điểm
- Tôi chấp nhận tiện ích nội khu CƠ BẢN? → CÓ → +1 điểm
- Tôi chấp nhận không gian xanh ÍT? → CÓ → +1 điểm
- Tôi mua để Ở LÂU DÀI (>5 năm), không phải đầu tư ngắn hạn? → CÓ → +1 điểm
- Tôi không quá nhạy cảm với tiếng ồn? → CÓ → +1 điểm
✅ KẾT QUẢ:
- 8-10 điểm: Florence RẤT PHÙ HỢP với bạn → NÊN MUA
- 5-7 điểm: Florence KHÁC PHÙ HỢP → CÂN NHẮC thêm
- 0-4 điểm: Florence KHÔNG PHÙ HỢP → TÌM DỰ ÁN KHÁC
9. Kết Luận
Review Florence từ 200+ cư dân cho thấy: Đây là dự án TỐT (4.2/5 sao), phù hợp với 75% người mua nhờ giao thông thuận tiện (9/10), giá hợp lý (8.5/10), pháp lý vững (9/10). Tuy nhiên, đánh giá Florence cũng chỉ ra nhược điểm rõ ràng: không gian xanh ít (5/10), tiện ích nội khu cơ bản (6/10). Florence KHÔNG phải dự án hoàn hảo, nhưng là lựa chọn HỢP LÝ cho người ưu tiên giao thông + giá rẻ.
✅ 3 LÝ DO CHÍNH NÊN MUA:
- Giao thông xuất sắc (94% đánh giá cao): 3 tuyến đường lớn, 5 phút ra Vành đai 3
- Giá rẻ hơn 15-20%: 6.2-11 tỷ so với Iris Garden, An Bình City
- Pháp lý vững chắc: Sổ đỏ riêng, bàn giao đúng hạn 100%
❌ 3 LÝ DO CHÍNH KHÔNG NÊN MUA:
- Không gian xanh ít (68% phản ánh): Chỉ 800m² cho 480 căn
- Tiện ích nội khu cơ bản (62% phản ánh): Không có yoga, BBQ, đọc sách
- Kẹt xe giờ cao điểm (58% phản ánh): 15-20 phút mỗi sáng/chiều
💡 Lời khuyên cuối từ 200+ cư dân:
“Florence là lựa chọn HỢP LÝ, không phải HOÀN HẢO. Nếu bạn ưu tiên giao thông + giá rẻ + pháp lý vững, và CHẤP NHẬN không gian xanh ít + tiện ích cơ bản → Mua ngay! Nhưng nếu bạn cần tiện ích cao cấp, không gian xanh rộng → Hãy xem Iris Garden hoặc An Bình City (đắt hơn 1-2 tỷ).”
Để xem thêm review Florence chi tiết hoặc được tư vấn đánh giá Florence phù hợp với nhu cầu cá nhân, hãy theo dõi ChungCuFlorence.com.vn.
