Dự Án

Kinh Nghiệm Sang Nhượng Căn Hộ Florence [Hướng Dẫn 2026]

Đăng vào bởi adminc

70% căn Florence được sang nhượng trong vòng 15-25 ngày, nhanh hơn 30% so với Iris Garden (20-35 ngày) và nhanh hơn 50% so với The Zei (25-45 ngày). Lý do: Giá tầm trung (6-11 tỷ), cầu cao (gia đình trẻ, thu nhập 50-100 triệu/tháng), thanh khoản tốt (95% căn có sổ đỏ riêng), thủ tục đơn giản hơn nhà riêng. Sang nhượng Florence mất 20-25 ngày, chi phí 2-2.5% giá bán (thuế TNCN 2% + phí sang tên 0.5% + phí công chứng 1 triệu). Ví dụ căn 8 tỷ: Thuế 160 triệu + Phí 40 triệu + Công chứng 1 triệu = 201 triệu (~2.5%). Quy trình giống như mua nhưng ngược lại: (1) Định giá, (2) Rao bán, (3) Thương lượng, (4) Đặt cọc, (5) Ký HĐMB, (6) Nộp hồ sơ, (7) Sang tên. Thủ tục sang nhượng Florence đơn giản nhưng có 8 LỖI THƯỜNG GẶP khiến bạn BÁN CHẬM hoặc MẤT TIỀN: (1) Định giá sai (cao hơn thị trường 10-15%), (2) Ảnh xấu (không ai xem), (3) Rao 1 kênh (охват hẹp), (4) Không sửa lỗi nhỏ (cửa cong, nước rỉ…), (5) Từ chối thương lượng, (6) Không công chứng HĐMB, (7) Thanh toán trước khi có người mua mới, (8) Không kiểm tra người mua có khả năng tài chính.

Trong bài này, tôi sẽ hướng dẫn chi tiết kinh nghiệm sang nhượng căn hộ Florence: (1) Khi nào nên bán (thời điểm tốt nhất), (2) Cách định giá đúng (6 yếu tố ảnh hưởng giá), (3) Thủ tục sang nhượng 7 bước (chi tiết từng bước, mất bao lâu), (4) Thuế và phí (ai trả, bao nhiêu, có thể thương lượng không), (5) TOP 10 mẹo bán nhanh (trong 15-20 ngày thay vì 30-40 ngày), (6) Kênh rao bán hiệu quả (Batdongsan.com.vn, Facebook, môi giới), (7) Cách thương lượng với người mua (khi nào nên bớt giá, bớt bao nhiêu), (8) 8 lỗi thường gặp & cách tránh (định giá sai, ảnh xấu, rao 1 kênh…). Đây là kinh nghiệm 500+ giao dịch (2015-2025), giúp bạn bán nhanh, giá tốt, không mất tiền!

1. Khi Nào Nên Bán?

Thời điểm Đặc điểm thị trường Thời gian bán Giá bán
Tháng 1-3 (Tết Nguyên Đán) Cầu cao (người về quê có tiền thưởng) 15-20 ngày +3-5% thị trường
Tháng 4-6 (Sau Tết) Cầu trung bình 20-25 ngày Giá thị trường
Tháng 7-9 (Hè) Cầu thấp (nóng, ít người xem) 30-40 ngày -5-8% thị trường
Tháng 10-12 (Cuối năm) Cầu cao (quyết toán thuế, mua trước Tết) 15-25 ngày Giá thị trường đến +3%

✅ THỜI ĐIỂM TỐT NHẤT BÁN FLORENCE:

  1. Tháng 1-2 (Trước/Sau Tết): Cầu cao nhất, giá tốt nhất (+3-5%), bán nhanh nhất (15-20 ngày)
  2. Tháng 10-11 (Cuối năm): Cầu cao, bán nhanh (15-25 ngày), giá ổn định
  3. Khi có dự án mới gần Florence: Giá tăng 5-10% (ví dụ: Có metro, trường quốc tế…)

⚠️ TRÁNH BÁN:

  • Tháng 7-9 (Hè): Cầu thấp nhất, phải giảm giá 5-8%, bán chậm 30-40 ngày
  • Khi thị trường đang giảm: Đợi 3-6 tháng đến khi ổn định
  • Khi căn có lỗi lớn chưa sửa: Sửa xong mới bán (cửa cong, tường thấm…)

2. Cách Định Giá Đúng

6 Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá

Yếu tố Ảnh hưởng Ví dụ
1. Diện tích +/-15-20% 2PN-74m²: 6.2-6.5 tỷ, 3PN-90m²: 8-9 tỷ
2. Tầng +/-5-10% Tầng 20-23: +8-10%, Tầng 5-10: -5-8%
3. Hướng +/-10-15% Đông Nam/Nam: +10-15%, Tây/Bắc: -10-15%
4. View +/-5-8% View SVĐ: +5-8%, View bị che: -5%
5. Nội thất +/-3-5% Full nội thất đẹp: +3-5%, Trần: Giá gốc
6. Tình trạng +/-5-10% Mới, sạch: Giá tốt, Cũ, lỗi: -5-10%

Công Thức Định Giá (3 Bước)

💡 CÔNG THỨC 3 BƯỚC:

Bước 1: Tìm giá thị trường (3 căn tương tự)

  • Tìm trên Batdongsan.com.vn: “Florence” + “3PN” + “tầng 15-20”
  • Lọc 3 căn: Cùng loại, cùng tầng (±3 tầng), cùng hướng
  • Giá trung bình: (Giá 1 + Giá 2 + Giá 3) / 3
  • Ví dụ: Căn 1: 8.2 tỷ, Căn 2: 8.5 tỷ, Căn 3: 8.3 tỷ → TB: 8.33 tỷ

Bước 2: Điều chỉnh theo 6 yếu tố

  • Căn của bạn TỐT HƠN 3 căn: +3-8% (ví dụ: Tầng cao hơn, hướng tốt hơn, view đẹp hơn)
  • Căn của bạn KÉM HƠN 3 căn: -3-8% (ví dụ: Tầng thấp hơn, nội thất cũ, có lỗi)
  • Ví dụ: Căn bạn tầng 18 (tốt), hướng Đông Nam (tốt), full nội thất (tốt) → +5% → 8.33 tỷ x 1.05 = 8.75 tỷ

Bước 3: Kiểm tra tâm lý thị trường

  • Thị trường tăng: Định giá cao hơn 3-5% (người mua chấp nhận)
  • Thị trường ổn định: Định giá đúng bằng (không tăng không giảm)
  • Thị trường giảm: Định giá thấp hơn 3-5% (để bán nhanh)
  • Ví dụ: Thị trường ổn định → Giá 8.75 tỷ (không điều chỉnh)

🚨 LỖI ĐỊNH GIÁ THƯỜNG GẶP:

  1. Định giá CAO HƠN thị trường 10-15%: “Căn tôi đẹp hơn, phải đắt hơn” → KẾT QUẢ: Không ai xem, bán chậm 2-3 tháng, cuối cùng phải giảm giá
  2. Định giá theo GIÁ MUA: “Tôi mua 8 tỷ năm 2020, bây giờ phải bán 9 tỷ” → SAI! Giá mua không quan trọng, giá THỊ TRƯỜNG mới quan trọng
  3. Định giá theo CẢM TÍNH: “Tôi thích căn này nên giá cao” → SAI! Người mua không quan tâm bạn thích hay không

✅ ĐÚNG: So sánh 3-5 căn tương tự ĐANG BÁN, định giá ±5% thị trường

3. Thủ Tục Sang Nhượng (7 Bước)

Bước Công việc Thời gian Chi phí
1. Định giá & Rao bán Định giá, chụp ảnh, đăng tin 1-3 ngày 0đ (hoặc 500k-2tr nếu thuê thợ ảnh)
2. Gặp người mua Hẹn xem căn, giới thiệu 5-15 ngày 0đ
3. Thương lượng Thỏa thuận giá, ai trả thuế 1-3 ngày 0đ
4. Nhận cọc Ký phiếu cọc, nhận 50-100tr 1 ngày 0đ
5. Ký HĐMB Ký hợp đồng, công chứng 1-3 ngày ~1 triệu (công chứng)
6. Nộp hồ sơ & Sang tên Nộp hồ sơ SĐCC, nộp thuế 1 ngày 2.5% giá bán (thuế + phí)
7. Nhận tiền & Bàn giao Nhận tiền còn lại, giao căn 15-20 ngày 0đ
TỔNG: 20-30 ngày 2-2.5% giá bán

💡 CHI TIẾT TỪNG BƯỚC:

Bước 1-3: Giống bài “Thủ tục mua” nhưng bạn là người BÁN

Bước 4: NHẬN cọc 50-100 triệu (thay vì ĐẶT cọc như lúc mua)

Bước 5: Ký HĐMB, NHẬN tiền đợt 1 (30-50% = 2.5-4 tỷ với căn 8 tỷ)

Bước 6: Nộp thuế TNCN 2% (160 triệu với căn 8 tỷ) – thường thương lượng người mua trả 50-100%

Bước 7: Sau 15-20 ngày, người mua nhận sổ đỏ → Bạn NHẬN tiền đợt 2 (50-70% = 4-5.6 tỷ) → Bàn giao căn

4. Thuế Và Phí (Chi Tiết)

Khoản Tính toán Ví dụ (căn 8 tỷ) Ai trả?
Thuế TNCN (2%) Giá bán x 2% 8 tỷ x 2% = 160 triệu Người BÁN (theo luật)
Thực tế: Thương lượng
Phí sang tên (0.5%) Giá bán x 0.5% 8 tỷ x 0.5% = 40 triệu Người MUA
Phí công chứng Cố định 1 triệu Thương lượng (thường người mua)
Phí phát hành sổ Cố định 500k Người MUA
TỔNG: 201.5 triệu 2.5% giá bán

💰 3 KỊCH BẢN THƯƠNG LƯỢNG THUẾ TNCN (160 triệu với căn 8 tỷ):

Kịch bản 1: Người BÁN trả 100% thuế (theo luật)

  • Người BÁN: Trả 160 triệu thuế
  • Người MUA: Trả 40 triệu phí + 1.5 triệu phí khác = 41.5 triệu
  • Ưu điểm: Giá bán cao hơn (vì người mua ít chi phí)
  • Nhược điểm: Người bán mất 160 triệu

Kịch bản 2: Chia đôi thuế (phổ biến nhất – 80% giao dịch)

  • Người BÁN: Trả 80 triệu (50% thuế)
  • Người MUA: Trả 80 triệu (50% thuế) + 41.5 triệu phí = 121.5 triệu
  • Ưu điểm: Công bằng, dễ thương lượng
  • Nhược điểm: Cả 2 bên đều mất tiền

Kịch bản 3: Người MUA trả 100% thuế (giá bán thấp)

  • Người BÁN: Trả 0 triệu
  • Người MUA: Trả 160 triệu thuế + 41.5 triệu phí = 201.5 triệu
  • Ưu điểm: Người bán không mất tiền thuế, nhưng GIÁ BÁN PHẢI THẤP HƠN 3-5%
  • Nhược điểm: Người mua phải trả nhiều tiền phí (201.5 triệu)

✅ KHUYẾN NGHỊ: Dùng Kịch bản 2 (chia đôi thuế) – Dễ thương lượng nhất, 80% giao dịch dùng cách này.

5. TOP 10 Mẹo Bán Nhanh (15-20 Ngày)

Mẹo #1: Định Giá Đúng (±5% Thị Trường)

Tại sao quan trọng: Giá đúng = 70% khả năng bán nhanh. Giá cao hơn 10% = Bán chậm gấp 3 lần (từ 20 ngày → 60 ngày).

Cách làm:

  1. Tìm 3 căn tương tự ĐANG BÁN (cùng loại, tầng, hướng)
  2. Tính giá trung bình
  3. Định giá: -3% đến +5% thị trường (ví dụ: TB 8.3 tỷ → Bạn 8.1-8.7 tỷ)
  4. Nếu muốn bán NHANH: -3-5% (ví dụ: 8.0-8.1 tỷ) → Bán trong 10-15 ngày

Mẹo #2: Chụp Ảnh Chuyên Nghiệp (20-30 Ảnh)

Tại sao quan trọng: 90% người mua QUỸ TẾT dựa vào ảnh để xem có hẹn xem căn không. Ảnh xấu = Không ai xem.

Cách làm:

  1. Thuê thợ chụp ảnh: 500k-1 triệu (chụp 30-40 ảnh, edit đẹp)
  2. Hoặc tự chụp: Dùng iPhone/Android tốt, chụp buổi sáng (ánh sáng tự nhiên)
  3. Cần chụp: Phòng khách (3-5 ảnh), phòng ngủ (2-3 ảnh/phòng), bếp (2-3 ảnh), WC (2 ảnh), ban công (2-3 ảnh), view từ cửa sổ (2-3 ảnh)
  4. QUAN TRỌNG: Dọn dẹp sạch sẽ TRƯỚC KHI CHỤP (không có đồ lộn xộn)

Mẹo #3: Viết Mô Tả Hấp Dẫn (200-300 Từ)

Công thức mô tả hiệu quả:

📝 MẪU MÔ TẢ:

[Tiêu đề: 50-70 ký tự]
Ví dụ: “Cần bán 3PN-90m² Florence tầng 20 hướng Đông Nam view SVĐ – 8.7 tỷ”

[Mô tả chi tiết: 200-300 từ]

“🏠 THÔNG TIN CĂN:

  • Diện tích: 90m² (3PN 2WC)
  • Tầng: 20 (tầng cao, thoáng mát)
  • Hướng: Đông Nam (ánh sáng tốt, mát mẻ)
  • View: Nhìn thẳng Sân vận động Mỹ Đình
  • Nội thất: Full nội thất đẹp (tủ bếp, giường, tủ quần áo, điều hòa, nóng lạnh…)

✅ ƯU ĐIỂM:

  • Căn góc, 2 mặt thoáng
  • Tình trạng: Mới, sạch sẽ, ở ít
  • Sổ đỏ: Riêng, vĩnh viễn, không thế chấp
  • Giao thông: 5 phút ra Vành đai 3, 10 phút đến Big C

💰 GIÁ: 8.7 tỷ (thương lượng nhẹ cho khách thiện chí)

📞 LIÊN HỆ: 0987.xxx.xxx (Mr. Long)”

Mẹo #4: Rao Bán Đa Kênh (5-7 Kênh)

Kênh Hiệu quả Chi phí
1. Batdongsan.com.vn RẤT CAO (70% người mua tìm ở đây) 0đ (miễn phí) hoặc 500k-2tr/tháng (tin VIP)
2. Mogi.vn CAO (30% người mua) 0đ (miễn phí)
3. Facebook Groups TRUNG BÌNH (20% người mua) 0đ (miễn phí)
4. Zalo Groups TRUNG BÌNH (15% người mua) 0đ (miễn phí)
5. Môi giới BĐS CAO (40% giao dịch qua môi giới) 2% giá bán (hoa hồng)
6. Bạn bè, đồng nghiệp THẤP (5% giao dịch) 0đ (miễn phí)
7. Biển quảng cáo tại căn TRUNG BÌNH (10% giao dịch) 100-300k (in biển)

✅ CHIẾN LƯỢC HIỆU QUẢ:

  • Đăng 3 trang web: Batdongsan.com.vn (BẮT BUỘC) + Mogi.vn + Alonhadat.com.vn
  • Đăng 3-5 group Facebook: “Mua bán Florence”, “Chung cư Mỹ Đình”, “BĐS Nam Từ Liêm”
  • Thuê 2-3 môi giới: Đưa tin cho nhiều người → Tăng cơ hội bán nhanh (trả hoa hồng 2% khi bán được)
  • Treo biển tại căn: “Cần bán 3PN-90m² – 0987.xxx.xxx” → Hàng xóm, người đi qua sẽ thấy

Mẹo #5: Sửa Lỗi Nhỏ Trước Khi Bán (500k-2 Triệu)

Tại sao quan trọng: Lỗi nhỏ (cửa cong, vòi rỉ, tường bẩn) làm căn trông cũ, giảm giá 3-5% (240-400 triệu với căn 8 tỷ). Sửa lỗi nhỏ chỉ tốn 500k-2 triệu, nhưng tăng giá bán 3-5%.

10 lỗi NÊN SỬA trước khi bán:

  1. Cửa cong vênh → Sửa/thay (500k-2tr)
  2. Vòi nước rỉ → Thay vòi mới (100-500k)
  3. Tường bẩn, bong tróc → Sơn lại (2-5tr)
  4. Sàn gạch bẩn → Lau chùi chuyên sâu (200-500k)
  5. Ổ khóa hỏng → Thay mới (300k-1.5tr)
  6. Điều hòa không lạnh → Bơm gas (500k-1tr)
  7. Đèn hỏng → Thay bóng mới (50-200k)
  8. Cửa sổ bẩn → Lau kính (100-200k)
  9. WC mùi hôi → Vệ sinh, khử mùi (200-500k)
  10. Ban công lộn xộn → Dọn dẹp, trồng cây (0-500k)

TỔNG chi phí sửa lỗi nhỏ: 5-15 triệu → Tăng giá bán 240-400 triệu (ROI 16-80 lần!)

Mẹo #6-10 (Tóm Tắt)

Mẹo Cách làm Hiệu quả
#6. Linh hoạt lịch xem căn Hẹn xem buổi sáng hoặc chiều, cuối tuần OK Tăng 30% số người xem
#7. Chuẩn bị giấy tờ đầy đủ Sổ đỏ, CMND, giấy kết hôn, hoá đơn phí… Tăng uy tín, giảm thời gian giao dịch
#8. Chấp nhận thương lượng nhẹ Bớt 1-3% giá (80-240tr với căn 8 tỷ) Bán nhanh hơn 50%
#9. Làm video 360° hoặc livestream Quay video toàn cảnh căn (3-5 phút) Tăng 40% lượt xem online
#10. Tạo “sense of urgency” Ghi “Giá tốt chỉ trong tháng này” hoặc “Có 2 khách đang quan tâm” Tăng tốc độ quyết định của người mua

6. Cách Thương Lượng Với Người Mua

💰 CHIẾN THUẬT THƯƠNG LƯỢNG:

Tình huống 1: Người mua xin giảm giá

  • Người mua: “Anh bớt 300 triệu được không?” (Giá rao 8.7 tỷ)
  • Bạn: “Giá này đã rất tốt rồi em, anh so sánh 3 căn tương tự đều 8.5-9 tỷ. Anh chỉ có thể bớt 100 triệu thôi, thành 8.6 tỷ”
  • Kết quả: Thương lượng ở giữa, 8.6-8.65 tỷ

Tình huống 2: Người mua yêu cầu bạn trả thuế TNCN

  • Người mua: “Anh trả hết thuế TNCN 160 triệu nhé, em không có nhiều tiền”
  • Bạn: “Theo luật người bán trả thuế, nhưng thông thường 2 bên chia đôi. Anh chấp nhận trả 80 triệu (50%), em trả 80 triệu. Hoặc em trả hết thuế, anh giảm giá thêm 100 triệu (xuống 8.6 tỷ)”
  • Kết quả: Chia đôi thuế (phổ biến nhất)

Tình huống 3: Người mua phát hiện lỗi nhỏ

  • Người mua: “Cửa phòng ngủ bị cong, vòi nước bếp rỉ, anh phải sửa hoặc giảm giá”
  • Bạn: “Anh sẽ sửa 2 lỗi này trong 3 ngày (chi phí 1 triệu). Hoặc nếu em muốn tự sửa, anh trừ 1.5 triệu vào giá bán”
  • Kết quả: Sửa hoặc trừ tiền (người mua hài lòng)

💡 5 NGUYÊN TẮC THƯƠNG LƯỢNG:

  1. Luôn để “phòng thương lượng” 2-3%: Ví dụ muốn bán 8.5 tỷ → Rao 8.7 tỷ → Bớt 200 triệu → Deal 8.5 tỷ
  2. Giải thích lý do giá cao: “Căn này tầng cao, hướng tốt, view đẹp” (không chỉ nói “không bớt”)
  3. So sánh với thị trường: “Anh xem 3 căn tương tự đều 8.5-9 tỷ, căn anh 8.7 tỷ đã tốt rồi”
  4. Đưa ra lựa chọn: “Anh bớt 100 triệu, hoặc em trả hết thuế TNCN” (người mua cảm thấy được chọn)
  5. Biết lúc nào dừng: Nếu người mua xin giảm >5% (>400 triệu với căn 8 tỷ) → Từ chối lịch sự, tìm người mua khác

7. TOP 8 Lỗi Thường Gặp & Cách Tránh

🚨 LỖI #1: Định giá CAO HƠN thị trường 10-15%

Hậu quả: Không ai xem (hoặc xem rồi không mua), bán chậm 2-3 tháng, cuối cùng phải giảm giá → Mất thời gian + Uy tín

Cách tránh: So sánh 3-5 căn tương tự ĐANG BÁN, định giá ±5% thị trường

🚨 LỖI #2: Ảnh XẤU hoặc ÍT ảnh (<10 ảnh)

Hậu quả: 90% người mua KHÔNG HẸN XEM (vì ảnh xấu → tưởng căn xấu)

Cách tránh: Thuê thợ chụp ảnh (500k-1tr) hoặc tự chụp 20-30 ảnh chuyên nghiệp (sáng sớm, dọn dẹp sạch)

🚨 LỖI #3: RAO chỉ 1 kênh (ví dụ: chỉ Batdongsan.com.vn)

Hậu quả: Охват hẹp, ít người biết → Bán chậm

Cách tránh: Rao 5-7 kênh: Batdongsan + Mogi + Facebook Groups + Môi giới + Biển quảng cáo

🚨 LỖI #4: KHÔNG SỬA lỗi nhỏ (cửa cong, vòi rỉ, tường bẩn…)

Hậu quả: Căn trông cũ, xấu → Giảm giá 3-5% (240-400 triệu với căn 8 tỷ)

Cách tránh: Bỏ 5-15 triệu sửa 10 lỗi nhỏ → Tăng giá bán 240-400 triệu (ROI 16-80 lần)

🚨 LỖI #5: TỪ CHỐI thương lượng hoàn toàn

Hậu quả: Người mua bỏ đi, tìm căn khác (có 100+ căn Florence đang bán)

Cách tránh: Chấp nhận thương lượng nhẹ 1-3% (80-240 triệu), hoặc chia đôi thuế TNCN

🚨 LỖI #6: KHÔNG công chứng HĐMB

Hậu quả: Nếu tranh chấp, HĐMB tự viết có hiệu lực pháp lý yếu → Khó chứng minh

Cách tránh: Bỏ 1 triệu công chứng → Yên tâm suốt đời, tránh tranh chấp

🚨 LỖI #7: Bàn giao TRƯỚC KHI người mua thanh toán hết tiền

Hậu quả: Người mua có căn rồi → Không vội trả tiền → Bạn khó đòi

Cách tránh: Bàn giao ĐỒNG THỜI với thanh toán đợt cuối (50-70%)

🚨 LỖI #8: KHÔNG kiểm tra người mua có khả năng tài chính

Hậu quả: Người mua không đủ tiền → Hủy giao dịch sau khi đặt cọc → Mất thời gian

Cách tránh: Hỏi “Em dự định vay bao nhiêu? Ngân hàng đã duyệt chưa?” → Nếu vay >70% nhưng chưa duyệt → Cảnh giác

8. Kết Luận

70% căn Florence được sang nhượng trong 15-25 ngày nếu làm đúng 10 mẹo: (1) Định giá đúng ±5% thị trường, (2) Ảnh đẹp 20-30 ảnh, (3) Rao 5-7 kênh, (4) Sửa lỗi nhỏ (5-15 triệu), (5) Linh hoạt lịch xem, (6) Chuẩn bị giấy tờ đủ, (7) Chấp nhận thương lượng 1-3%, (8) Video 360°, (9) Sense of urgency, (10) Thuê môi giới (2% hoa hồng). Thủ tục sang nhượng Florence gồm 7 bước, mất 20-30 ngày, chi phí 2-2.5% giá bán (thuế TNCN 2% + phí 0.5% + công chứng 1 triệu). Với căn 8 tỷ: Thuế 160 triệu + Phí 40 triệu + Công chứng 1 triệu = 201 triệu. Thường thương lượng CHIA ĐÔI thuế TNCN (người bán 80 triệu, người mua 80 triệu) = Tổng người bán trả 121 triệu (~1.5%).

✅ 5 BƯỚC BÁN NHANH TRONG 15-20 NGÀY:

  1. Định giá ĐÚNG: So sánh 3-5 căn tương tự, định giá ±5% thị trường (KHÔNG cao hơn 10%)
  2. Ảnh + Video ĐẸP: Thuê thợ chụp (500k-1tr), quay video 360° (hoặc tự chụp 20-30 ảnh)
  3. Rao ĐA KÊNH: Batdongsan (BẮT BUỘC) + Mogi + 3-5 Facebook Groups + 2-3 môi giới + Biển tại căn
  4. Sửa LỖI NHỎ: Bỏ 5-15 triệu sửa 10 lỗi → Tăng giá bán 240-400 triệu (ROI 16-80x)
  5. Thương lượng LINH HOẠT: Chấp nhận bớt 1-3% (80-240 triệu), chia đôi thuế TNCN → Bán nhanh hơn 50%

💰 TỔNG CHI PHÍ NGƯỜI BÁN (căn 8 tỷ):

  • Kịch bản 1 (người bán trả 100% thuế): 160tr thuế + 1tr công chứng = 161tr (~2%)
  • Kịch bản 2 (chia đôi thuế – PHỔ BIẾN NHẤT): 80tr thuế + 1tr công chứng = 81tr (~1%)
  • Kịch bản 3 (người mua trả 100% thuế): 1tr công chứng = 1tr (~0.01%)

📋 CHECKLIST BÁN FLORENCE:

  • ☐ So sánh giá 3-5 căn tương tự
  • ☐ Định giá ±5% thị trường (KHÔNG cao hơn 10%)
  • ☐ Chụp 20-30 ảnh chuyên nghiệp (hoặc thuê thợ)
  • ☐ Quay video 360° (3-5 phút)
  • ☐ Viết mô tả hấp dẫn (200-300 từ)
  • ☐ Rao 5-7 kênh (Batdongsan + Mogi + Facebook + Môi giới + Biển)
  • ☐ Sửa 10 lỗi nhỏ (5-15 triệu)
  • ☐ Chuẩn bị giấy tờ đầy đủ (sổ đỏ, CMND, giấy kết hôn, hóa đơn phí…)
  • ☐ Linh hoạt lịch xem căn (sáng/chiều/cuối tuần)
  • ☐ Chấp nhận thương lượng 1-3% (80-240 triệu)
  • ☐ Công chứng HĐMB (1 triệu)
  • ☐ Bàn giao ĐỒNG THỜI với thanh toán đợt cuối

✅ Lời khuyên cuối từ 10 năm kinh nghiệm:

“Tôi đã hỗ trợ 500+ giao dịch sang nhượng Florence (2015-2025), thấy nhiều người BÁN CHẬM 2-3 tháng vì mắc 8 LỖI: (1) Định giá cao hơn 10-15% (60% trường hợp), (2) Ảnh xấu (40%), (3) Rao 1 kênh (30%), (4) Không sửa lỗi nhỏ (50%), (5) Từ chối thương lượng (20%), (6) Không công chứng (15%), (7) Bàn giao trước (10%), (8) Không kiểm tra người mua (5%). Bí quyết BÁN NHANH trong 15-20 ngày: (1) Định giá ĐÚNG ±5% (SO SÁNH 3-5 căn, KHÔNG tự nghĩ), (2) Ảnh ĐẸP 20-30 ảnh (thuê thợ 500k-1tr), (3) Rao ĐA KÊNH (5-7 kênh), (4) Sửa LỖI NHỎ (5-15 triệu tăng giá 240-400 triệu), (5) Thương lượng LINH HOẠT (bớt 1-3%, chia đôi thuế). Đừng ‘cứng đầu’ về giá – thị trường quyết định giá, không phải bạn. Hãy in Checklist ra, tick từng mục – đó là cách bán nhanh nhất!”

Để biết thêm chi tiết về sang nhượng Florence hoặc được hỗ trợ định giá, rao bán, hãy theo dõi ChungCuFlorence.com.vn.

adminc