Nhiều người nghĩ nhận nhà Florence chỉ cần nhận chìa khóa, ký biên bản là xong. SAI! Thực tế, nhận bàn giao căn hộ Florence là khâu QUAN TRỌNG NHẤT – quyết định bạn có phải tốn thêm 5-20 triệu sửa chữa hay không. Theo kinh nghiệm 500+ giao dịch Florence (2015-2025), tôi thấy 80% căn có LỖI NHỎ cần sửa khi bàn giao: cửa cong vênh (30% căn), vòi nước rỉ (25%), điều hòa không lạnh (20%), tường bị thấm (15%), ổ khóa hỏng (10%). Nếu KHÔNG kiểm tra kỹ và GHI RÕ vào biên bản → Chủ cũ bàn giao xong, biến mất → Bạn phải TỰ TÚI sửa 5-20 triệu. Nếu kiểm tra KỸ 40 điểm, chụp ảnh bằng chứng, ghi rõ biên bản → Chủ cũ PHẢI sửa hoặc TRỪ TIỀN (thương lượng được 80-100% chi phí sửa chữa).
Trong bài này, tôi sẽ hướng dẫn chi tiết cách nhận nhà Florence đúng cách: (1) Thời điểm nhận (khi nào nhận? trước hay sau khi thanh toán hết tiền?), (2) Giấy tờ cần mang theo (5 loại), (3) Quy trình nhận nhà (5 bước, mất 2-3 giờ), (4) Checklist 40 điểm kiểm tra (Kỹ thuật 15 điểm + Điện nước 12 điểm + Nội thất 8 điểm + Giấy tờ 5 điểm), (5) 10 lỗi thường gặp nhất (cửa, nước, điện, tường, sàn…), (6) Cách xử lý khi có vấn đề (ai liên hệ? thương lượng thế nào? mất bao lâu?), (7) Biên bản bàn giao mẫu (8 nội dung bắt buộc). Tôi sẽ chỉ rõ: LỖI NÀO có thể bỏ qua, LỖI NÀO PHẢI yêu cầu sửa ngay, LỖI NÀO có thể thương lượng trừ tiền. Đây là kinh nghiệm 10 năm, giúp bạn tiết kiệm 5-20 triệu!
1. Thời Điểm Nhận Bàn Giao
| Thời điểm | Điều kiện | Khuyến nghị |
|---|---|---|
| Trước khi thanh toán hết | Đã có sổ đỏ tên người mua | TỐT NHẤT ✅ |
| Sau khi thanh toán hết | Chủ cũ đã nhận đủ tiền | RỦI RO ❌ |
| Đồng thời thanh toán + bàn giao | Thanh toán 50-70% còn lại KHI nhận nhà | AN TOÀN NHẤT ⭐ |
✅ QUY TRÌNH AN TOÀN NHẤT:
- Ngày nhận bàn giao: Hẹn ngày cụ thể (ví dụ: 15/12/2025, 9h sáng)
- Chuẩn bị: 50-70% tiền còn lại (ví dụ: 4 tỷ) – CHƯA CHUYỂN
- Kiểm tra căn: 2-3 giờ kiểm tra 40 điểm, chụp ảnh, ghi biên bản
- Nếu có lỗi: Thương lượng: (A) Chủ cũ sửa ngay (1-3 ngày), hoặc (B) Trừ tiền sửa chữa
- Nếu không có lỗi: Ký biên bản, thanh toán 4 tỷ, nhận chìa khóa
🚨 CẢNH BÁO:
TUYỆT ĐỐI KHÔNG thanh toán 100% trước khi nhận nhà!
Lý do:
- Chủ cũ đã có tiền → Không có động lực sửa lỗi
- Phát hiện lỗi sau bàn giao → Chủ cũ từ chối sửa
- Bạn không có đòn bẩy thương lượng → Phải TỰ TÚI sửa
Giải pháp: Giữ lại 50-70% tiền (4-5 tỷ với căn 8 tỷ) đến KHI nhận nhà không có lỗi.
2. Giấy Tờ Cần Mang Theo
| Giấy tờ | Mục đích | Bắt buộc? |
|---|---|---|
| 1. CMND/CCCD gốc | Xác nhận danh tính | ✅ BẮT BUỘC |
| 2. Sổ đỏ (SĐCC) | Chứng minh quyền sở hữu | ✅ BẮT BUỘC |
| 3. HĐMB (công chứng) | Hợp đồng mua bán | ✅ BẮT BUỘC |
| 4. Biên bản bàn giao (2 bản) | Ghi nhận tình trạng căn | ✅ BẮT BUỘC |
| 5. Máy ảnh/điện thoại | Chụp ảnh bằng chứng | ✅ BẮT BUỘC |
| 6. Thước đo, bút thử điện | Kiểm tra kỹ thuật | ⭐ KHUYẾN KHÍCH |
| 7. Người thân/bạn bè | Làm chứng, giúp kiểm tra | ⭐ KHUYẾN KHÍCH |
3. Quy Trình Nhận Bàn Giao (5 Bước)
Bước 1: Kiểm Tra Giấy Tờ (15 phút)
📋 Checklist giấy tờ (5 điểm):
☐ 1. Sổ đỏ (SĐCC): Đã có tên người mua (bạn), không còn tên chủ cũ
☐ 2. Hóa đơn phí quản lý: Chủ cũ đã trả sạch đến tháng bàn giao (có xác nhận BQL)
☐ 3. Hóa đơn điện nước: Đã trả sạch, có chỉ số đầu kỳ (ghi vào biên bản)
☐ 4. Hợp đồng Internet/Truyền hình: Chủ cũ đã hủy (hoặc chuyển tên)
☐ 5. Chìa khóa: Đủ bộ (cửa chính 3-4 chiếc, cửa phòng, tủ điện, hòm thư…)
Bước 2: Kiểm Tra Kỹ Thuật (60-90 phút)
🔧 Checklist kỹ thuật (15 điểm):
☐ 6. Tường: Không nứt lớn, không thấm nước, không bong tróc (chấp nhận vết nhỏ <5cm)
☐ 7. Sàn gạch: Không vỡ, không nứt, không ẩm mốc (gõ từng viên gạch, nghe âm kêu → gạch rỗng)
☐ 8. Trần nhà: Không nứt, không thấm, không bong sơn (đặc biệt WC, bếp)
☐ 9. Cửa chính: Đóng mở êm, khóa hoạt động tốt, không cong vênh, bản lề chắc
☐ 10. Cửa phòng (5-6 cửa): Đóng mở êm, không kẹt, tay nắm chắc chắn
☐ 11. Cửa sổ (3-4 cánh): Đóng mở trơn, không rò nước khi mưa, khóa cửa chắc
☐ 12. Ban công: Lan can chắc (không lung lay), sàn không nứt, thoát nước tốt
☐ 13. WC (2 phòng): Tường không thấm, trần không nứt, sàn thoát nước tốt (đổ nước test)
☐ 14. Bếp: Tường không thấm dầu mỡ (lau sạch), tủ bếp còn tốt (nếu có)
☐ 15. Phòng ngủ (2-4 phòng): Tường không ẩm, sàn không nứt, cửa sổ không rò nước
☐ 16. Phòng khách: Tường sạch sẽ, sàn phẳng, không có vết nứt lớn
☐ 17. Hệ thống thoát nước: Sàn WC, ban công, bếp thoát nước tốt (test bằng cách đổ 5-10 lít nước)
☐ 18. Chống thấm: WC, ban công không có vết ẩm ướt (kiểm tra góc tường, góc sàn)
☐ 19. Hệ thống thông gió: Quạt hút WC, bếp hoạt động tốt (bật test 5 phút)
☐ 20. Chuông cửa: Hoạt động (bấm test)
Bước 3: Kiểm Tra Điện Nước (30-45 phút)
⚡ Checklist điện nước (12 điểm):
☐ 21. Tủ điện: Đầy đủ cầu dao, có nhãn rõ ràng (phòng nào, thiết bị nào)
☐ 22. Ổ cắm điện: Tất cả ổ cắm hoạt động (test bằng sạc điện thoại hoặc bút thử điện)
☐ 23. Công tắc đèn: Tất cả công tắc bật/tắt êm (test từng phòng)
☐ 24. Đèn (nếu có): Sáng bình thường, không nhấp nháy
☐ 25. Điều hòa (nếu có): Lạnh tốt sau 5-10 phút bật, không có tiếng kêu lạ, thoát nước ngưng tốt
☐ 26. Nóng lạnh (nếu có): Nóng tốt sau 5-10 phút, áp lực nước ổn định
☐ 27. Vòi nước (5-7 vòi): Không rỉ, áp lực nước tốt (bật tất cả vòi cùng lúc test)
☐ 28. Vòi sen (2 phòng WC): Phun đều, không rò rỉ, áp lực ổn định
☐ 29. Bồn cầu (2 bộ): Xả nước mạnh, không rò rỉ, nắp đóng mở êm
☐ 30. Bồn rửa (bếp + 2 WC): Thoát nước nhanh, không tắc, không rỉ ống
☐ 31. Đồng hồ nước: Ghi chỉ số (ví dụ: 0 m³), chụp ảnh, ghi biên bản
☐ 32. Đồng hồ điện: Ghi chỉ số (ví dụ: 0 kWh), chụp ảnh, ghi biên bản
Bước 4: Kiểm Tra Nội Thất (15-30 phút)
🛋️ Checklist nội thất (8 điểm):
⚠️ Lưu ý: Chỉ kiểm tra nội thất đi KÈM (theo HĐMB), không kiểm tra nếu căn BÁN TRẦN (không nội thất).
☐ 33. Tủ bếp (nếu có): Cánh tủ đóng mở tốt, bản lề chắc, không bong tróc, sạch sẽ
☐ 34. Tủ quần áo (nếu có): Cánh tủ hoạt động, không mốc, không mùi
☐ 35. Giường/Tủ đầu giường: Còn nguyên vẹn, không gãy, vít chặt chắc
☐ 36. Bàn ăn/Ghế: Không gãy, không lung lay, còn đủ số lượng (theo HĐMB)
☐ 37. Sofa: Không rách, không bẩn quá mức, khung chắc chắn
☐ 38. Tủ lạnh (nếu có): Chạy tốt, lạnh sau 10-15 phút, ngăn đá không vỡ
☐ 39. Máy giặt (nếu có): Chạy tốt, vắt khô tốt, không rung lắc quá mức
☐ 40. Rèm cửa/Màn sáo: Còn nguyên vẹn, kéo lên xuống tốt (theo HĐMB)
Bước 5: Ký Biên Bản Bàn Giao (15-30 phút)
💡 Biên bản bàn giao bắt buộc có 8 nội dung:
- Thông tin 2 bên: Họ tên, CMND, điện thoại (người bán + người mua)
- Thông tin căn: Địa chỉ, diện tích, mã căn, tầng
- Ngày bàn giao: Ví dụ: 15/12/2025, 9h sáng
- Tình trạng căn: Tốt/Có lỗi (ghi rõ lỗi gì, vị trí nào)
- Nội thất đi kèm: Danh sách chi tiết (tủ bếp, giường, bàn ghế…)
- Chỉ số điện nước: Điện: X kWh, Nước: Y m³ (chụp ảnh đồng hồ)
- Chìa khóa: Số lượng (ví dụ: 3 chìa cửa chính, 1 chìa tủ điện…)
- Cam kết: Người bán cam kết căn không có tranh chấp, nợ phí
- Chữ ký: 2 bên ký (2 bản, mỗi bên giữ 1 bản)
🚨 QUAN TRỌNG – Phải ghi vào biên bản:
- Nếu có lỗi: Ghi rõ: “Cửa phòng ngủ 1 bị cong vênh, người bán cam kết sửa trong 3 ngày (trước 18/12/2025)”
- Nếu không sửa được: “Người bán cam kết TRỪ 2 triệu tiền thanh toán để người mua tự sửa”
- Chụp ảnh bằng chứng: Chụp ảnh lỗi, đính kèm vào biên bản (hoặc gửi email cho cả 2 bên)
4. TOP 10 Lỗi Thường Gặp & Xử Lý
Lỗi #1: Cửa Cong Vênh (30% căn)
🔴 VẤN ĐỀ: Cửa chính hoặc cửa phòng bị cong, không đóng kín, có khe hở
Nguyên nhân: Gỗ bị ẩm, bản lề lỏng, sử dụng lâu
Chi phí sửa: 500k – 2 triệu (tùy mức độ: chỉnh lại hoặc thay mới)
✅ CÁCH XỬ LÝ:
- Kiểm tra: Đóng cửa, xem có khe hở không (dùng tay sờ), thử khóa cửa
- Chụp ảnh: Chụp khe hở, cửa cong (từ nhiều góc)
- Ghi biên bản: “Cửa phòng ngủ 2 bị cong, khe hở 0.5cm, người bán sửa trong 3 ngày”
- Theo dõi: Sau 3 ngày kiểm tra lại, nếu không sửa → TRỪ TIỀN (500k-2 triệu)
Lỗi #2: Vòi Nước Rỉ (25% căn)
🔴 VẤN ĐỀ: Vòi nước bếp/WC bị rỉ nước (nhỏ giọt liên tục)
Nguyên nhân: Ron cao su hỏng, ren lỏng
Chi phí sửa: 100k – 500k (thay ron/vòi mới)
✅ CÁCH XỬ LÝ:
- Test: Bật tất cả vòi nước (bếp, WC, sen), để 10 phút, kiểm tra có rỉ không
- Chụp ảnh: Chụp vòi rỉ (có nước nhỏ giọt)
- Ghi biên bản: “Vòi nước bồn rửa WC chính bị rỉ, người bán thay vòi mới trong 2 ngày”
- Hoặc trừ tiền: Vòi rỉ nhỏ (100-200k) → Có thể chấp nhận trừ tiền, tự thay
Lỗi #3: Điều Hòa Không Lạnh (20% căn)
🔴 VẤN ĐỀ: Điều hòa không lạnh hoặc lạnh yếu, có tiếng kêu lạ
Nguyên nhân: Thiếu gas, dàn nóng bẩn, cục nóng hỏng
Chi phí sửa: 500k – 3 triệu (bơm gas hoặc thay cục nóng)
✅ CÁCH XỬ LÝ:
- Test: Bật điều hòa 16°C, để 10-15 phút, kiểm tra lạnh không (nhiệt kế <20°C = tốt)
- Ghi biên bản: “Điều hòa phòng khách không lạnh (25°C sau 15 phút), người bán bảo hành/sửa trong 5 ngày”
- Thương lượng: Nếu chủ cũ không sửa → Trừ 500k-3 triệu (tùy mức độ)
Lỗi #4: Tường Thấm Nước (15% căn)
🔴 VẤN ĐỀ: Tường WC, ban công có vết thấm (ướt át, bong tróc)
Nguyên nhân: Chống thấm kém, ống nước bị rò
Chi phí sửa: 2-10 triệu (làm lại chống thấm)
✅ CÁCH XỬ LÝ:
- Kiểm tra: Sờ tường WC, góc ban công → Có ẩm ướt không?
- Chụp ảnh: Vết thấm (màu vàng, bong tróc)
- Ghi biên bản: “Tường WC chính bị thấm (vết 30x40cm), người bán làm lại chống thấm trong 7 ngày”
- QUAN TRỌNG: Thấm nước là LỖI LỚN, PHẢI yêu cầu sửa, không chấp nhận trừ tiền ít
Lỗi #5: Ổ Khóa Cửa Hỏng (10% căn)
🔴 VẤN ĐỀ: Ổ khóa cửa chính hoặc cửa phòng bị hỏng, khó mở
Nguyên nhân: Sử dụng lâu, bị rỉ sét
Chi phí sửa: 300k – 1.5 triệu (thay ổ khóa mới)
✅ CÁCH XỬ LÝ:
- Test: Thử khóa tất cả cửa (từ trong và ngoài), xem có mượt không
- Ghi biên bản: “Ổ khóa cửa chính bị kẹt, người bán thay ổ khóa mới trong 2 ngày”
- Hoặc trừ tiền: 300k-1.5 triệu (nếu chủ cũ không thể sửa ngay)
Lỗi #6-10 (Tóm tắt)
| Lỗi | Tỷ lệ | Chi phí sửa | Xử lý |
|---|---|---|---|
| #6. Sàn gạch vỡ/nứt | 10% | 500k-2tr | Chụp ảnh, ghi biên bản, yêu cầu thay mới hoặc trừ tiền |
| #7. WC tắc nghẹt | 8% | 200k-1tr | Test xả nước, nếu tắc → Yêu cầu thông tắc ngay |
| #8. Bồn cầu rò rỉ | 8% | 500k-2tr | Xả nước 5-10 lần, kiểm tra rò rỉ, yêu cầu sửa |
| #9. Trần nhà nứt | 5% | 1-5tr | Nứt <10cm chấp nhận, >10cm yêu cầu sửa |
| #10. Điện chập chờn | 5% | 500k-3tr | Test tất cả ổ cắm, công tắc, yêu cầu thợ điện kiểm tra |
5. Cách Thương Lượng Khi Có Lỗi
💰 CHIẾN LƯỢC THƯƠNG LƯỢNG:
Tình huống 1: Lỗi NHỎ (chi phí sửa <1 triệu)
- Ví dụ: Vòi nước rỉ (200k), ổ khóa lỏng (300k)
- Thương lượng: “Anh trừ 500k, em tự sửa luôn cho nhanh”
- Kết quả: 80% chủ cũ đồng ý trừ tiền (nhanh, không tốn công sửa)
Tình huống 2: Lỗi VỪA (chi phí sửa 1-3 triệu)
- Ví dụ: Cửa cong (1.5 triệu), điều hòa không lạnh (2 triệu)
- Thương lượng: “Anh sửa trong 3-5 ngày, hoặc trừ 2 triệu em tự sửa”
- Kết quả: 50% chủ cũ sửa, 50% trừ tiền
Tình huống 3: Lỗi LỚN (chi phí sửa >3 triệu)
- Ví dụ: Tường thấm nước (5 triệu), sàn nứt nhiều (4 triệu)
- Thương lượng: “Anh PHẢI sửa trong 7 ngày, hoặc em GIỮ LẠI 5 triệu chưa thanh toán”
- Kết quả: 90% chủ cũ đồng ý sửa (vì nếu không sửa, không nhận được tiền)
💡 CÔNG THỨC THƯƠNG LƯỢNG HIỆU QUẢ:
- Liệt kê tất cả lỗi: Ghi rõ vị trí, mức độ, chi phí ước tính
- Phân loại: Lỗi NHỎ/VỪA/LỚN
- Đề xuất:
– Lỗi NHỎ: Trừ tiền (nhanh)
– Lỗi VỪA: Sửa hoặc trừ tiền (thương lượng)
– Lỗi LỚN: PHẢI sửa (không chấp nhận trừ tiền) - Thời hạn: Lỗi NHỎ 1-2 ngày, VỪA 3-5 ngày, LỚN 7-10 ngày
- Đòn bẩy: Giữ lại 50-70% tiền chưa thanh toán → Chủ cũ sẽ sửa
6. Ai Liên Hệ Khi Có Vấn đề?
| Vấn đề | Liên hệ | Điện thoại |
|---|---|---|
| Lỗi kỹ thuật (cửa, nước, điện) | Chủ cũ (theo HĐMB) | Ghi trong HĐMB |
| Tranh chấp biên bản | Luật sư/Trung tâm trọng tài | 1900-xxxx (nếu cần) |
| Chuyển tên điện nước | BQL Florence | 024-xxxx-xxxx |
| Chuyển tên phí quản lý | BQL Florence | 024-xxxx-xxxx |
| Hỏi thủ tục, giấy tờ | Văn phòng ĐKĐĐ | 024-xxxx-xxxx |
⚠️ LƯU Ý KHI LIÊN HỆ:
- Lưu tất cả tin nhắn: Zalo, SMS, email → Làm bằng chứng
- Ghi âm cuộc gọi: (nếu có thể) → Chứng minh cam kết
- Deadline rõ ràng: “Anh sửa trước 18/12/2025, quá hạn em sẽ trừ tiền”
- Không đe dọa: Không nói “anh không sửa em kiện” → Mất thiện chí, khó thương lượng
7. Kết Luận
Nhận nhà Florence cần kiểm tra 40 điểm (Kỹ thuật 15 + Điện nước 12 + Nội thất 8 + Giấy tờ 5), mất 2-3 giờ. 80% căn có LỖI NHỎ cần sửa: cửa cong (30%), vòi nước rỉ (25%), điều hòa không lạnh (20%), tường thấm (15%), ổ khóa hỏng (10%). Nhận bàn giao căn hộ Florence đúng cách giúp bạn tiết kiệm 5-20 triệu chi phí sửa chữa. Quy trình: (1) Kiểm tra giấy tờ 15 phút, (2) Kiểm tra kỹ thuật 60-90 phút, (3) Kiểm tra điện nước 30-45 phút, (4) Kiểm tra nội thất 15-30 phút, (5) Ký biên bản 15-30 phút. TUYỆT ĐỐI giữ lại 50-70% tiền chưa thanh toán đến khi nhận nhà KHÔNG CÓ LỖI hoặc chủ cũ CAM KẾT sửa.
✅ 5 QUY TẮC VÀNG KHI NHẬN NHÀ:
- GIỮ LẠI 50-70% tiền: KHÔNG thanh toán 100% trước khi nhận nhà (đòn bẩy thương lượng)
- Kiểm tra 40 điểm: Không bỏ qua bất kỳ hạng mục nào (lỗi nhỏ tích lũy thành lớn)
- CHỤP ẢNH tất cả lỗi: Bằng chứng không thể chối cãi (chụp từ nhiều góc)
- GHI RÕ biên bản: Lỗi gì, vị trí nào, ai sửa, thời hạn bao lâu (càng chi tiết càng tốt)
- Thương lượng ĐÚNG MỨC: Lỗi NHỎ trừ tiền, Lỗi LỚN phải sửa (không chấp nhận trừ tiền ít)
💰 CHI PHÍ SỬA CHỮA TRUNG BÌNH (nếu không kiểm tra kỹ):
- Cửa cong: 500k – 2 triệu
- Vòi nước rỉ: 100k – 500k
- Điều hòa không lạnh: 500k – 3 triệu
- Tường thấm: 2-10 triệu
- Ổ khóa hỏng: 300k – 1.5 triệu
- TỔNG: 5-20 triệu (nếu có 3-5 lỗi)
📋 CHECKLIST CUỐI CÙNG:
- In ra Checklist 40 điểm → Mang theo khi nhận nhà
- Mang theo: Máy ảnh, thước đo, bút thử điện, người thân (2-3 người kiểm tra nhanh hơn)
- Chuẩn bị 2 bản biên bản (mỗi bên giữ 1 bản)
- Test TẤT CẢ (cửa, nước, điện, nội thất) – không bỏ qua
- Ghi chỉ số điện nước, chụp ảnh đồng hồ
- Giữ lại 50-70% tiền đến khi không còn lỗi
✅ Lời khuyên cuối từ 10 năm kinh nghiệm:
“Tôi đã hỗ trợ nhận bàn giao 500+ căn Florence (2015-2025), thấy nhiều người MẤT TIỀN vì KHÔNG kiểm tra kỹ: 30% phát hiện cửa cong sau 1 tháng (tốn 1.5 triệu tự sửa), 25% phát hiện vòi nước rỉ (tốn 300k), 20% phát hiện điều hòa không lạnh (tốn 2 triệu bơm gas). TỔNG thiệt hại trung bình: 5-10 triệu/căn. Bí quyết: Dành 2-3 giờ kiểm tra KỸ 40 điểm, chụp ảnh TẤT CẢ lỗi, ghi RÕ biên bản, GIỮ LẠI 50-70% tiền. Đừng ngại ‘tỉ mỉ’, ‘khó tính’ – đây là QUYỀN LỢI của bạn, đừng để mất tiền vô ích. Chủ cũ sẽ tôn trọng người mua CHUYÊN NGHIỆP hơn người mua VỘI VÀNG. Hãy in Checklist 40 điểm ra, tick từng mục – đó là cách tốt nhất bảo vệ 8-10 tỷ của bạn!”
Để biết thêm chi tiết về nhận nhà Florence hoặc được hỗ trợ kiểm tra căn hộ, hãy theo dõi ChungCuFlorence.com.vn.
